昆山市老舊工業(yè)區(qū)改造提升

為深入貫徹國家、省和蘇州關(guān)于低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的決策部署，加快推進全市老舊工業(yè)區(qū)改造提升，促進資源高效率配置，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《蘇州市老舊工業(yè)區(qū)改造提升三年行動方案（2024—2026年）》（蘇府辦〔2023〕198號）文件精神，結(jié)合我市實際，特制定本行動方案。

一、工作目標

圍繞“產(chǎn)業(yè)特色集聚、基礎(chǔ)配套完善、管理科學(xué)規(guī)范、質(zhì)量效益提升”的工作目標，通過政策激勵，有效調(diào)動區(qū)鎮(zhèn)主動性和市場積極性，引導(dǎo)國有資本參與，堅持推進全市工業(yè)區(qū)改造提升，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。力爭通過3年時間，計劃完成1萬畝以上全市老舊工業(yè)區(qū)改造提升任務(wù)，每年改造提升低效工業(yè)用地3500畝（其中工業(yè)用地收儲1500畝）以上。更新達產(chǎn)后畝均產(chǎn)出和稅收達到B類企業(yè)平均水平以上，產(chǎn)業(yè)集聚度、科技創(chuàng)新能力和安全環(huán)保水平進一步提升。

二、基本原則

老舊工業(yè)區(qū)改造提升按照“政府主導(dǎo)，規(guī)劃先行；市場取向，利益共享；有序推進，應(yīng)改盡改”的原則，強化政府統(tǒng)籌和主導(dǎo)作用，全力激發(fā)市場積極性和創(chuàng)造性，扎實推進老舊工業(yè)區(qū)改造提升。

三、實施范圍

全市范圍內(nèi)符合規(guī)劃要求，但土地利用效率低、產(chǎn)出效益差和現(xiàn)狀有提升空間，存在安全、環(huán)保和消防隱患的工業(yè)用地。重點是規(guī)劃功能為工業(yè)用地且可連片更新的老舊工業(yè)區(qū)。

四、改造模式

按照“拆除一批、建設(shè)一批、提升一批”的整體思路，采取政府收儲改造、第三方參與改造、村級集體改造、企業(yè)聯(lián)合改造、企業(yè)自主改造等5種模式，鼓勵各區(qū)鎮(zhèn)積極探索其他改造路徑，全面推進老舊工業(yè)區(qū)改造提升。

（一）政府收儲改造。各區(qū)鎮(zhèn)通過貨幣補償、功能置換等方式，取得連片區(qū)塊土地使用權(quán)，進行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、改造或拆除重建，后期用于招引重大制造業(yè)項目或開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園。

（二）第三方參與改造。引導(dǎo)國有企業(yè)、龍頭企業(yè)、園區(qū)運營商參與老舊工業(yè)區(qū)改造，通過統(tǒng)收統(tǒng)租、產(chǎn)權(quán)收購、兼并重組、合作開發(fā)等方式，取得連片區(qū)塊開發(fā)主導(dǎo)權(quán)，實行統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造、整體運營。

（三）村級集體改造。在各區(qū)鎮(zhèn)主導(dǎo)下對老舊村二產(chǎn)留地項目，通過連片拆除重建或拆改結(jié)合等方式，建成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位明晰的產(chǎn)業(yè)園。鼓勵引入專業(yè)運營商，通過工程總承包等方式，提高產(chǎn)業(yè)策劃、規(guī)劃設(shè)計、招商運營水平。

（四）企業(yè)聯(lián)合改造。鼓勵相鄰的土地使用權(quán)主體實施聯(lián)合改造，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，充分利用邊角地、夾心地、插花地等零星用地，實現(xiàn)土地高效利用和空間布局優(yōu)化。

（五）企業(yè)自主改造。鼓勵企業(yè)通過拆除重建、改擴建、加層改造等措施，充分利用地下空間以及邊角地、夾心地、插花地等零星用地，放寬容積率、建筑密度、建筑高度等控制性指標，擴大企業(yè)生產(chǎn)及配套空間。

（六）其他改造模式。鼓勵各區(qū)鎮(zhèn)積極發(fā)揮首創(chuàng)精神，探索其他改造模式，采用其他改造模式要經(jīng)市政府批準。

五、政策支持

（一）允許零星工業(yè)用地歸宗開發(fā)。提高土地利用效率，對低效工業(yè)用地再開發(fā)中的零星地、邊角地和插花地，經(jīng)批準可和鄰宗土地一并開發(fā)，并可通過協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。涉及零星永久基本農(nóng)田的可參照全域土地綜合整治與生態(tài)修復(fù)工程永久基本農(nóng)田布局調(diào)整有關(guān)規(guī)定辦理。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、昆山生態(tài)環(huán)境局，各區(qū)鎮(zhèn)負責(zé)落實。以下均需各區(qū)鎮(zhèn)落實，不再列出，帶*為牽頭單位，下同）

（二）支持企業(yè)聯(lián)合連片改造。積極探索在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、企業(yè)自愿、價值相當(dāng)?shù)那闆r下，支持項目用地之間進行空間位置互換或整合實施連片改造開發(fā)，開發(fā)完成后允許按原土地使用權(quán)比例辦理產(chǎn)權(quán)證。鼓勵龍頭企業(yè)整合上下游企業(yè)開發(fā)建設(shè)特色產(chǎn)業(yè)園，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈園內(nèi)配套。利用現(xiàn)有工業(yè)用地、工業(yè)廠房從事科技研發(fā)、生產(chǎn)***業(yè)等新業(yè)態(tài)的，繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地過渡期政策。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、*工信局、發(fā)改委、財政局<國資辦>）

（三）延長工業(yè)土地使用年限。鼓勵實施土地使用年限續(xù)期差別化政策，對符合規(guī)劃的改造地塊，在再開發(fā)提升改造過程中涉及土地使用年限延長續(xù)期的，可探索根據(jù)使用權(quán)主體畝均效益綜合評價、產(chǎn)業(yè)類型等綜合情況采用差別化的處置方式和差別化地價，但不得突破國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價，根據(jù)實際情況制定具體分類地價標準。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、發(fā)改委、住建局、行政審批局）

（四）鼓勵工業(yè)用地增容。對經(jīng)批準實施改造提升的項目，在符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下，容積率宜高則高。結(jié)合實際情況，對不同類型產(chǎn)業(yè)用地設(shè)定差別化容積率標準，一般不低于 1.6。除現(xiàn)有場地確有限制外，應(yīng)積極開發(fā)地下空間作為企業(yè)倉儲、停車等利用。對利用存量工業(yè)用地實施“工改工”項目，在不改變土地用途的前提下，通過廠房加層、拆除重建、老廠改造、內(nèi)部整理等途徑提高容積率和增加地下空間的，不需繳納土地價款。優(yōu)先支持納入老舊工業(yè)區(qū)改造提升計劃清單的項目用電需求。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、發(fā)改委、財政局、消防救援大隊）

（五）鼓勵“工業(yè)上樓”。 引導(dǎo)企業(yè)向上要“空間”，制定“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)分類指導(dǎo)目錄，出臺“高容積率、高稅收、低地價”的獎勵政策，鼓勵企業(yè)“應(yīng)上樓盡上樓”，全力打造“工業(yè)上樓”示范樣板。制定“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計指南，一般容積率不低于2.0，明確平面設(shè)計、標準層面積、層高、荷載、減振隔振以及貨梯、設(shè)備井等預(yù)留條件，確保集約安全有序；同時，建設(shè)主體要根據(jù)入駐企業(yè)工藝、流程需求，對工業(yè)生產(chǎn)用房和配套用房的層高、柱網(wǎng)、荷載等進行個性化定制建設(shè)，因工藝、流程的需求并提供相關(guān)論證說明，可適當(dāng)放寬局部建筑的高度和層高要求，具體標準按國家規(guī)定執(zhí)行。（責(zé)任單位：*市工信局、*住建局、*資源規(guī)劃局、應(yīng)急管理局、昆山生態(tài)環(huán)境局、消防救援大隊）

（六）支持功能配套完善。允許企業(yè)利用已有土地，結(jié)合自身及周邊企業(yè)需求，在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，擴建或新建生活服務(wù)等非生產(chǎn)性用房，緩解部分企業(yè)自身配套不足問題。鼓勵同一工業(yè)園區(qū)內(nèi)或相鄰企業(yè)的自建配套設(shè)施共建共享。在確保安全的前提下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅。單一工業(yè)用地內(nèi)，研發(fā)、中試設(shè)施、檢測等其他產(chǎn)業(yè)用途和配套設(shè)施的建筑面積占地上建筑總面積的比例上限由15%提高到30%，其中用于辦公、生活配套設(shè)施的比例不超過地上建筑總面積的15%。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、住建局、行政審批局）

（七）降低改造成本。在老舊工業(yè)區(qū)改造提升過程中，對“工改工”類項目，為保障企業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)過渡，在保障建設(shè)和生產(chǎn)安全的前提下，允許采用分期改造、滾動更新模式，實施從局部到整體分期開發(fā)。對納入老舊工業(yè)區(qū)改造計劃清單的“工改工”項目，原則上不強制要求采用預(yù)制內(nèi)外墻板、預(yù)制樓梯板、預(yù)制樓板等裝配式建筑結(jié)構(gòu)。給予連片改造成效明顯的運營項目適當(dāng)獎勵。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、*住建局、工信局、財政局、應(yīng)急管理局、行政審批局、昆山生態(tài)環(huán)境局、消防救援大隊）

（八）降低融資成本。鼓勵金融機構(gòu)對老舊工業(yè)區(qū)改造提升項目給予信貸支持，加快產(chǎn)品創(chuàng)新，引導(dǎo)銀行機構(gòu)給予額度高、利率低、期限長的貸款支持；加強服務(wù)創(chuàng)新，通過在建工程抵押及余額抵押等多種方式，為園區(qū)建設(shè)、入園企業(yè)管理提供一攬子服務(wù)，保證開工、抵押滾動開發(fā)的資金需求。研究借助“專項債券+REITs”等模式，著力形成“投資建設(shè)—運營—退出—再投資”的良性循環(huán)。（責(zé)任單位：*市金融辦、發(fā)改委、財政局、人行昆山支行）

（九）創(chuàng)新運營和補償方式。鼓勵優(yōu)質(zhì)運營商整租產(chǎn)業(yè)空間，提升運營積極性，*導(dǎo)*業(yè)集聚、優(yōu)化園區(qū)服務(wù)。區(qū)鎮(zhèn)通過土地收回、收購或集中安置等方式取得存量工業(yè)用地的，按總收購成本的40%~50%予以補貼，每畝補貼最高不超過60萬元。引導(dǎo)通過將補償款置換為股權(quán)、基金份額、信托份額等方式，實現(xiàn)補償款延時支付，減少即時支付壓力，將補償款回流項目投資。優(yōu)先保障優(yōu)質(zhì)工業(yè)用地需求。（責(zé)任單位：*市工信局、*資源規(guī)劃局、*住建局、發(fā)改委、財政局、商務(wù)局）

（十）加快特色園區(qū)建設(shè)。鼓勵老舊工業(yè)區(qū)改造提升后，打造特色專業(yè)創(chuàng)新園區(qū)，積極引入社會專業(yè)資本參與新建特色園區(qū)建設(shè)管理，鼓勵引入專業(yè)第三方運營團隊，充分發(fā)揮專業(yè)機構(gòu)在工程建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商、管理運營等方面的優(yōu)勢。支持各區(qū)鎮(zhèn)對計劃新建特色園區(qū)的老舊工業(yè)區(qū)地塊提供政策傾斜、資金補助、項目指導(dǎo)等服務(wù)。（責(zé)任單位：*市工信局、商務(wù)局）

六、工作要求

（一）深入排查，構(gòu)建系統(tǒng)平臺。開展全市工業(yè)用地利用情況調(diào)查，結(jié)合年度變更調(diào)查、工業(yè)用地不動產(chǎn)登記以及歷年工業(yè)用地審批等情況，全面掌握工業(yè)用地實際利用及產(chǎn)出效益等信息，構(gòu)建全市統(tǒng)一的工業(yè)用地和老舊工業(yè)區(qū)數(shù)據(jù)庫，實行動態(tài)更新管理。（責(zé)任單位：*市工信局、*資源規(guī)劃局、住建局、行政審批局、稅務(wù)局）

（二）完善規(guī)劃，突出連片改造。結(jié)合國土空間規(guī)劃，圍繞產(chǎn)業(yè)集群培育，以連片改造提升為重點，鼓勵現(xiàn)狀零散的老舊工業(yè)區(qū)合理整合，對確需局部調(diào)整國土空間規(guī)劃的，及時按法定程序開展規(guī)劃調(diào)整，科學(xué)編制全市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局規(guī)劃。（責(zé)任單位：*市工信局、*資源規(guī)劃局、發(fā)改委、昆山生態(tài)環(huán)境局）

（三）整體推進，注重妥善安置。各區(qū)鎮(zhèn)結(jié)合自身發(fā)展實際，編制本地老舊工業(yè)區(qū)改造提升三年行動方案和年度工作計劃，明確總體推進目標和工作舉措。同時，加大周轉(zhuǎn)性安置廠房建設(shè)，精準制定老舊工業(yè)區(qū)內(nèi)保留安置清單，明確原地改造提升、就地安置、異地安置等分類處置措施，避免優(yōu)質(zhì)企業(yè)流失。（責(zé)任單位：*市工信局、發(fā)改委、資源規(guī)劃局、住建局、應(yīng)急管理局、昆山生態(tài)環(huán)境局、稅務(wù)局）

（四）強化監(jiān)管，實施精準騰退。完善工業(yè)用地一二級市場監(jiān)管體系，積極探索二級市場土地交易、股權(quán)變更納入監(jiān)管范圍，強化司法拍賣接續(xù)監(jiān)管。建立租賃管理平臺，定期對照履約監(jiān)管協(xié)議開展督導(dǎo)檢查，對未能履約的企業(yè)及時督促整改；加強綜合執(zhí)法監(jiān)管，對拒不整改及整改未達標的企業(yè)，按照約定的違約責(zé)任處置。（責(zé)任單位：市資源規(guī)劃局、發(fā)改委、工信局、財政局、應(yīng)急管理局、行政審批局、市場監(jiān)管局、昆山生態(tài)環(huán)境局、法院、稅務(wù)局、消防救援大隊）

（五）擇優(yōu)招引，明確產(chǎn)業(yè)定位。加大對老舊工業(yè)區(qū)改造提升項目的產(chǎn)業(yè)指引，明確產(chǎn)業(yè)方向、投資強度、畝均稅收等，嚴把入園產(chǎn)業(yè)關(guān)、質(zhì)量關(guān)。明確環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等標準，推行消防安全標準化管理。注重園區(qū)運營管理，推動老舊工業(yè)區(qū)標準化、集約化開發(fā)和規(guī)范化管理。（責(zé)任單位：*市工信局、發(fā)改委、科技局、資源規(guī)劃局、商務(wù)局、應(yīng)急管理局、昆山生態(tài)環(huán)境局、消防救援大隊）

七、保障機制

（一）加強組織保障。充分發(fā)揮市級及各區(qū)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)改造升級工作領(lǐng)導(dǎo)小組職能，定期召開工作推進會，通報工作進度，及時研究解決重大事項，有序推進各項工作部署。根據(jù)工作需要，視情況抽調(diào)相關(guān)部門工作人員組成工作專班，實體化運作，做好服務(wù)、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)管等日常工作。

（二）完善政策支撐。統(tǒng)籌謀劃、精打細算，全面系統(tǒng)整合已有政策，以工業(yè)區(qū)改造升級為核心，各區(qū)鎮(zhèn)各部門對本行動方案涉及到的相關(guān)政策，要逐一細化標準，制定實施細則，建立健全老舊工業(yè)區(qū)改造升級政策體系。

（三）健全考核機制。制定考核和激勵機制，不斷完善工作績效評價標準，將績效評價結(jié)果納入全市高質(zhì)量考核體系。市工業(yè)區(qū)改造升級工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)進行督查考核，定期進行工作任務(wù)完成情況通報，對工作進度緩慢的區(qū)鎮(zhèn)進行掛點督導(dǎo)，確保改造工作順利推進。

（四）強化宣傳引導(dǎo)。充分利用信息網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體、專家論壇等多種形式，加大政策宣傳力度，跟蹤報道成效明顯提升的示范樣點，宣傳改造提升的好經(jīng)驗、好做法，引導(dǎo)更多的老舊工業(yè)區(qū)積極參與改造提升。

（五）加強工作引導(dǎo)。各區(qū)鎮(zhèn)要做好政策輔導(dǎo)，有針對性地引導(dǎo)和鼓勵相關(guān)土地使用權(quán)人加快盤活利用低效工業(yè)用地，促進老舊工業(yè)區(qū)提質(zhì)增效。各區(qū)鎮(zhèn)要在2024年2月底前完成轄區(qū)的工業(yè)用地調(diào)查，并報送老舊工業(yè)區(qū)改造提升計劃清單。

本行動方案由市工信局、市資源規(guī)劃局等牽頭部門負責(zé)解釋。