【轉】如何給房產合理估值？
如何判斷房產合理價值
評定一項資產價格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房產的租售比（或租金回報率）。假如一個公司的盈利能力增長了五倍，股價也增長了五倍，在潛在增長能力和企業競爭力不變的情況下，我們不能說這家公司是泡沫；房子也類似，如果一套房租金和房價漲幅是一致的，那么房價的上漲就不是泡沫。
租金回報率是一個老生常談的話題了，海外城市動輒4%，5%甚至6%以上的租金回報率幾倍于中國熱點城市（中國熱點城市租金回報率大約只有1.5%甚至更低），這些數據表示：相同總價的物業，海外部分熱點城市的租金是國內的2-4倍。因此只要房價不能保持上漲，他們按照市場租金出租房子基本上就是在做慈善。
租售比（或租金回報率）如此重要的另一個原因，是它決定了一個潛在的購房者買房到底是為了住還是為了賭。
如果同一套房，租下來的開支和購房后的每月月供是差不多的，那么對于潛在的買房者來說，買房和租房是比較平行的兩個選項，如果有三成首付，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現金換取這套房的所有權，之后每個月以和租房壓力相同的方式來供樓...在這個場景下，買房是一種比較理性的選擇。
而現在的情況是，幾乎在所有熱點城市，以三成首付購房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下，一個人會愿意犧牲手上的流動現金，并且之后每個月承受租房時兩三倍的開支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個可能性，那就是TA認定這套房要漲而且是大漲，或者說害怕房價大漲后自己就買不起了，所以現在趕忙上車...這個情況下，買房就成了押注房價要大漲，沒錯，無論你是剛需自住還是炒房客，只要你買房的動機是覺得它未來要漲，你就是在賭。你也可以認真思考一下，如果過去這幾年自己買房了，是不是出于這個心態；如果身邊有人買房了，他們是不是也出于這個心態。
然后有意思的事情就出現了，這三年來伴隨房價下跌，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經濟學的基本原則，因為同樣的商品，價格下跌之后理論上就應該刺激需求，就好像超市產品打折才能吸引更多客戶購買；而房子現在的情況是價格越跌越沒人買，這就證明了絕大多數的樓市的參與者，根本不是因為要有房子住而買房，而是為了要有房子（而且是要有會漲的房）而買房。
但是，要合理評定一個地方房價的合理估值，租金回報率雖是重要參考卻也不是唯一指標。租金回報率的高低受到當地按揭利率，租金成長性所影響，這兩點是絕對的重點。
利率越低，租金回報率往往越低，因為低的利率下，即使是低租金回報率也可以做到以租養貸，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養貸。
而城市租金的成長性越強，租金回報率往往越低，這也容易理解，就好像高速成長的科技股估值比穩定成熟的銀行股要高是一個道理。我們可以這樣理解，中國超低的租金回報率，（1）要么是因為按揭利率很低，（2）要么是因為這些低租金回報率的城市租金擁有很強的成長性。
但遺憾的是，中國熱點城市并不符合上述兩點中的任何一點。中國城市在各自經濟和人口增速最快的階段（2000-2010）的估值反而比現在低得多，租售比一度相當合理。2009年初北上廣深租金回報率均在3%以上，在更早的2004年，廣州和深圳的住宅租金回報率高達7%以上。
根據我們本部分提到的購房者租房和按揭的心態看，我們的房價到什么時候才是合理也就有了答案。那就是按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每個月的月供和這套房的租金差不多的情況下，房價就跌到位了。
租金應當約等于低首付長周期下的月供，這基本上也是全世界大多數熱點城市房產的長期狀態，所以你可以自行估計，你所在的城市房價距離這個合理水平還有多少空間。
四、什么是剛需？
根據第一部分的房價數據，北京、上海和深圳的二手房平均房價已經跌到2016年下半年的水平，這是一個可怕的結果，因為它意味著過去七年半內大多數買房者即使不考慮按揭利息開支也是浮虧的。而這其中，很大一部分人是被“剛需”這個概念給害了，這個概念迫使無數人在不合適的時間點咬牙上車，為了破除這個有毒概念，我們這一部分從經濟學原理和心理學角度談戳穿“剛需”這個謊言。
面對房價的下跌，有人會說，我是剛需，我有什么辦法？我不得不買。
我們也經常聽到類似“剛需不在乎漲跌”，或者是“自住不怕跌、跌了還能住”這樣的話。這類話常常出自開發商銷售或房地產中介之口，影響了無數人的決策，甚至在重復很多遍后成為了真理。
這類說法對嗎？不對，而且錯到離譜。
剛需自住不在乎房價下跌，是我聽過最自欺欺人、最掩耳盜鈴、最自我安慰的話術。
在談它為什么錯之前，你可以先問自己兩個問題：
（1）如果你覺得明年房價要跌一半，你是剛需，現在買不買？
（2）如果你覺得明年房價要漲一倍，你不是剛需，現在買不買？
答案想都不用想，如果覺得要暴漲，正常人即使不是剛需也會買，不賺白不賺；如果覺得房價要跌，那即使是剛需也會繼續觀望以便撿到更多的便宜。絕大多數人對房價漲跌的預期才是決策自己是否要買房的最重要判斷因素。
這也是為什么一般的商品價格打折降價才能清倉，但房子卻是在房價上漲時需求最大，房價一跌，看房的人都少多了，剛需好像也不見了。可見最大的剛需，其實是買房的財富效應，是人心的貪婪。
沒有任何一個經濟學理論中有“剛性需求”這么一說。經濟學中只有“有效需求”和“無效需求”這兩種需求概念，前者代表有需求+有購買力，后者代表有需求+無購買力，比如我想吃一頓火鍋，說走就走而且吃得起，這就是有效需求；比如我想把帝國大廈整棟樓買下來，但我根本買不起，所以這就是無效需求。總之，從來沒有“剛性需求”這樣的定義。
不同的需求有著不同的彈性，“剛需”的字面含義，對應的應當是需求彈性為0的需求，即無論價格怎樣變化，需求總量都不會變的需求。但日常生活當中這樣的需求極少，如果要舉例，大概只有水、食物、空氣了。
準確地說，任何情況下的購房都不算“剛需”，而另一方面，居住是剛需，不代表房子是剛需；交通是剛需，不代表車子是剛需。
如果真的非要我來定義一下剛需，我認為那種買房前覺得房價要跌再多也要買的人才算剛需，但這樣的人少之又少。
更可笑的是，“剛需”或“自住”也成為了一部分人自我安慰的借口，在市場不好、或者虧損的情況下，那些曾經嘴巴上說著自己是剛需但內心又懷著一絲投機心態買房的人，如今往往都表示房子是買來住的，無所謂，但真實的心態恐怕又是另一個樣子，如果房價大漲了，縱使他無法將房子在二手房市場進行變現，每天打開房產app看看上漲的房價也能偷偷樂出聲來。
退一步講，如果明知市場下行，剛需就不可以省點錢晚點上車嗎？
從市場參與者心態看，只要還有一批人嘴硬、只要還有一批人對市場抱有很大期待，那么熊市很可能就還沒有結束。我們面對房價下跌，不應該自欺欺人，也沒必要自我安慰，要做的是吸取經驗教訓，面向未來，抓住未來趨利避害的一切可能，在面對現實的基礎上努力改善生活。
五、未來怎么走
現在最令人關注的問題是，房價到底了嗎？如果到底了，下一步會不會上漲？如果沒有到底，下一步還會跌多少、跌多久？
我們這里也可以參考曾經經歷過較長時間房價下跌的日本和美國，日本1991年房地產泡沫破裂，美國2007年次貸危機引發房價大跌。
高盛最近做過一個房價對比圖，把中國、美國和日本各自房價見頂的時間拉到同一個橫向的時間坐標上，然后對比各自在見頂前后的表現。
我們可以看到，我們這波下跌的速度比他們當年更快，但到目前為止時間還很短，我們過去三年的跌幅是美國2006-2012的一半，是日本1991-2011的三分之一。
美國和日本當年的結果截然不同，美國在房價下跌約24個季度后，房價開始反彈并連續上漲然后達到新高；而日本卻一蹶不振走出二十年下跌。美國和日本大相徑庭的結果是基本面差異造成的，他們基本面的差異主要體現在兩方面：1美國人口保持穩定增長，新移民涌入，老齡化相對較慢；2美國經濟持續增長，創新能力領先全球。
在房價下行的大背景下，下一步我們會看到更多刺激措施出現，包括徹底取消一線城市包括核心區在內的限購都不會太遠。
我們現在不好預測中國會是美國路線還是日本路線，或者走出第三條中國路線，但可以預測未來買房一定會越來越容易，而且利率也會不斷降低。
中國2024年的人口結構和日本1997年非常相似，巧的是，1997年十年期日本國債和當下十年期中國國債的收益率也幾乎是一樣的，都在2.3%。
中國2024人口結構（左）對比日本1997人口結構（右）
這說明利率下行不只是為了挽救樓市，更是人口老齡化之下應對需求和物價低迷的必然選項。在可見的未來人民幣利率還會繼續下降，現在十年期國債收益率是2.3%，我們不久后會看到2.0%以內，若不出黑天鵝事件，10年后會降低到1%左右。所以未來的人買房一定是越來越簡單的，因為不僅房價下降了，按揭利率也下降了。
結合上文的所有內容，我這里能給出的一家之言是，盡管過去三年房價已經明顯下跌，但目前房價還沒有真正見底。未來下跌可能會放緩，甚至可能會因為更大力度的刺激措施而使得短時間內成交增長房價企穩，但很難改變中長期下行趨勢。
而過去三年房價之所以會下降這么快，我不感到驚訝，我認為它不是一種下跌，而是一種價格重置，因為中國經濟、全球化發展、世界格局也正在以空前的速度改變甚至重置中...懂的都懂，這里不做贅述。
建議
最后，針對樓市和投資方向，這里給出幾條比較明確的建議：
（1）對于買房決策，可以先給自己做一個假設，假設它會繼續下跌，這種情況下如果你還是要買房，那就買，除此之外一律謹慎；
（2）降低預期，謹慎投資，堅持少輸就是贏的原則，趨利避害內外兼修地進行投資和消費
（3）在租金回報率達到按揭利率之前，再也不考慮以買房作為投資；
（4）鍛煉身體，幫助自己熬過困難期并提高生活品質；
（5）保持學習，接觸全球范圍內高質量信息源，因為投資是認知的變現，一個人的最終經濟水平一定是和其認知并軌的。這幾年來，從夸大新冠恐懼、到1小時22分拿下基輔、到泰國噶腰子、到俄亥俄“切爾諾貝利”、到硅谷銀行導致美國金融危機、到美元體系崩潰、再到恐懼海產品…我們身邊的信息源似乎正變得越來越荒唐、越來越不可靠、越來越與現實脫節，這直接導致包括投資者在內的所有人在決策中更容易出現重大誤判，這個環境對每一個人了解和篩選信息帶來了比過去大得多的考驗。
對任何人而言，只有堅守常識、尊重市場、敬畏客觀規律才能立于不敗之地；否則市場就會給出懲罰，就像過去三年那樣.
評定一項資產價格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房產的租售比（或租金回報率）。假如一個公司的盈利能力增長了五倍，股價也增長了五倍，在潛在增長能力和企業競爭力不變的情況下，我們不能說這家公司是泡沫；房子也類似，如果一套房租金和房價漲幅是一致的，那么房價的上漲就不是泡沫。
租金回報率是一個老生常談的話題了，海外城市動輒4%，5%甚至6%以上的租金回報率幾倍于中國熱點城市（中國熱點城市租金回報率大約只有1.5%甚至更低），這些數據表示：相同總價的物業，海外部分熱點城市的租金是國內的2-4倍。因此只要房價不能保持上漲，他們按照市場租金出租房子基本上就是在做慈善。
租售比（或租金回報率）如此重要的另一個原因，是它決定了一個潛在的購房者買房到底是為了住還是為了賭。
如果同一套房，租下來的開支和購房后的每月月供是差不多的，那么對于潛在的買房者來說，買房和租房是比較平行的兩個選項，如果有三成首付，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現金換取這套房的所有權，之后每個月以和租房壓力相同的方式來供樓...在這個場景下，買房是一種比較理性的選擇。
而現在的情況是，幾乎在所有熱點城市，以三成首付購房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下，一個人會愿意犧牲手上的流動現金，并且之后每個月承受租房時兩三倍的開支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個可能性，那就是TA認定這套房要漲而且是大漲，或者說害怕房價大漲后自己就買不起了，所以現在趕忙上車...這個情況下，買房就成了押注房價要大漲，沒錯，無論你是剛需自住還是炒房客，只要你買房的動機是覺得它未來要漲，你就是在賭。你也可以認真思考一下，如果過去這幾年自己買房了，是不是出于這個心態；如果身邊有人買房了，他們是不是也出于這個心態。
然后有意思的事情就出現了，這三年來伴隨房價下跌，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經濟學的基本原則，因為同樣的商品，價格下跌之后理論上就應該刺激需求，就好像超市產品打折才能吸引更多客戶購買；而房子現在的情況是價格越跌越沒人買，這就證明了絕大多數的樓市的參與者，根本不是因為要有房子住而買房，而是為了要有房子（而且是要有會漲的房）而買房。
但是，要合理評定一個地方房價的合理估值，租金回報率雖是重要參考卻也不是唯一指標。租金回報率的高低受到當地按揭利率，租金成長性所影響，這兩點是絕對的重點。
利率越低，租金回報率往往越低，因為低的利率下，即使是低租金回報率也可以做到以租養貸，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養貸。
而城市租金的成長性越強，租金回報率往往越低，這也容易理解，就好像高速成長的科技股估值比穩定成熟的銀行股要高是一個道理。我們可以這樣理解，中國超低的租金回報率，（1）要么是因為按揭利率很低，（2）要么是因為這些低租金回報率的城市租金擁有很強的成長性。
但遺憾的是，中國熱點城市并不符合上述兩點中的任何一點。中國城市在各自經濟和人口增速最快的階段（2000-2010）的估值反而比現在低得多，租售比一度相當合理。2009年初北上廣深租金回報率均在3%以上，在更早的2004年，廣州和深圳的住宅租金回報率高達7%以上。
根據我們本部分提到的購房者租房和按揭的心態看，我們的房價到什么時候才是合理也就有了答案。那就是按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每個月的月供和這套房的租金差不多的情況下，房價就跌到位了。
租金應當約等于低首付長周期下的月供，這基本上也是全世界大多數熱點城市房產的長期狀態，所以你可以自行估計，你所在的城市房價距離這個合理水平還有多少空間。
四、什么是剛需？
根據第一部分的房價數據，北京、上海和深圳的二手房平均房價已經跌到2016年下半年的水平，這是一個可怕的結果，因為它意味著過去七年半內大多數買房者即使不考慮按揭利息開支也是浮虧的。而這其中，很大一部分人是被“剛需”這個概念給害了，這個概念迫使無數人在不合適的時間點咬牙上車，為了破除這個有毒概念，我們這一部分從經濟學原理和心理學角度談戳穿“剛需”這個謊言。
面對房價的下跌，有人會說，我是剛需，我有什么辦法？我不得不買。
我們也經常聽到類似“剛需不在乎漲跌”，或者是“自住不怕跌、跌了還能住”這樣的話。這類話常常出自開發商銷售或房地產中介之口，影響了無數人的決策，甚至在重復很多遍后成為了真理。
這類說法對嗎？不對，而且錯到離譜。
剛需自住不在乎房價下跌，是我聽過最自欺欺人、最掩耳盜鈴、最自我安慰的話術。
在談它為什么錯之前，你可以先問自己兩個問題：
（1）如果你覺得明年房價要跌一半，你是剛需，現在買不買？
（2）如果你覺得明年房價要漲一倍，你不是剛需，現在買不買？
答案想都不用想，如果覺得要暴漲，正常人即使不是剛需也會買，不賺白不賺；如果覺得房價要跌，那即使是剛需也會繼續觀望以便撿到更多的便宜。絕大多數人對房價漲跌的預期才是決策自己是否要買房的最重要判斷因素。
這也是為什么一般的商品價格打折降價才能清倉，但房子卻是在房價上漲時需求最大，房價一跌，看房的人都少多了，剛需好像也不見了。可見最大的剛需，其實是買房的財富效應，是人心的貪婪。
沒有任何一個經濟學理論中有“剛性需求”這么一說。經濟學中只有“有效需求”和“無效需求”這兩種需求概念，前者代表有需求+有購買力，后者代表有需求+無購買力，比如我想吃一頓火鍋，說走就走而且吃得起，這就是有效需求；比如我想把帝國大廈整棟樓買下來，但我根本買不起，所以這就是無效需求。總之，從來沒有“剛性需求”這樣的定義。
不同的需求有著不同的彈性，“剛需”的字面含義，對應的應當是需求彈性為0的需求，即無論價格怎樣變化，需求總量都不會變的需求。但日常生活當中這樣的需求極少，如果要舉例，大概只有水、食物、空氣了。
準確地說，任何情況下的購房都不算“剛需”，而另一方面，居住是剛需，不代表房子是剛需；交通是剛需，不代表車子是剛需。
如果真的非要我來定義一下剛需，我認為那種買房前覺得房價要跌再多也要買的人才算剛需，但這樣的人少之又少。
更可笑的是，“剛需”或“自住”也成為了一部分人自我安慰的借口，在市場不好、或者虧損的情況下，那些曾經嘴巴上說著自己是剛需但內心又懷著一絲投機心態買房的人，如今往往都表示房子是買來住的，無所謂，但真實的心態恐怕又是另一個樣子，如果房價大漲了，縱使他無法將房子在二手房市場進行變現，每天打開房產app看看上漲的房價也能偷偷樂出聲來。
退一步講，如果明知市場下行，剛需就不可以省點錢晚點上車嗎？
從市場參與者心態看，只要還有一批人嘴硬、只要還有一批人對市場抱有很大期待，那么熊市很可能就還沒有結束。我們面對房價下跌，不應該自欺欺人，也沒必要自我安慰，要做的是吸取經驗教訓，面向未來，抓住未來趨利避害的一切可能，在面對現實的基礎上努力改善生活。
五、未來怎么走
現在最令人關注的問題是，房價到底了嗎？如果到底了，下一步會不會上漲？如果沒有到底，下一步還會跌多少、跌多久？
我們這里也可以參考曾經經歷過較長時間房價下跌的日本和美國，日本1991年房地產泡沫破裂，美國2007年次貸危機引發房價大跌。
高盛最近做過一個房價對比圖，把中國、美國和日本各自房價見頂的時間拉到同一個橫向的時間坐標上，然后對比各自在見頂前后的表現。
我們可以看到，我們這波下跌的速度比他們當年更快，但到目前為止時間還很短，我們過去三年的跌幅是美國2006-2012的一半，是日本1991-2011的三分之一。
美國和日本當年的結果截然不同，美國在房價下跌約24個季度后，房價開始反彈并連續上漲然后達到新高；而日本卻一蹶不振走出二十年下跌。美國和日本大相徑庭的結果是基本面差異造成的，他們基本面的差異主要體現在兩方面：1美國人口保持穩定增長，新移民涌入，老齡化相對較慢；2美國經濟持續增長，創新能力領先全球。
在房價下行的大背景下，下一步我們會看到更多刺激措施出現，包括徹底取消一線城市包括核心區在內的限購都不會太遠。
我們現在不好預測中國會是美國路線還是日本路線，或者走出第三條中國路線，但可以預測未來買房一定會越來越容易，而且利率也會不斷降低。
中國2024年的人口結構和日本1997年非常相似，巧的是，1997年十年期日本國債和當下十年期中國國債的收益率也幾乎是一樣的，都在2.3%。
中國2024人口結構（左）對比日本1997人口結構（右）
這說明利率下行不只是為了挽救樓市，更是人口老齡化之下應對需求和物價低迷的必然選項。在可見的未來人民幣利率還會繼續下降，現在十年期國債收益率是2.3%，我們不久后會看到2.0%以內，若不出黑天鵝事件，10年后會降低到1%左右。所以未來的人買房一定是越來越簡單的，因為不僅房價下降了，按揭利率也下降了。
結合上文的所有內容，我這里能給出的一家之言是，盡管過去三年房價已經明顯下跌，但目前房價還沒有真正見底。未來下跌可能會放緩，甚至可能會因為更大力度的刺激措施而使得短時間內成交增長房價企穩，但很難改變中長期下行趨勢。
而過去三年房價之所以會下降這么快，我不感到驚訝，我認為它不是一種下跌，而是一種價格重置，因為中國經濟、全球化發展、世界格局也正在以空前的速度改變甚至重置中...懂的都懂，這里不做贅述。
建議
最后，針對樓市和投資方向，這里給出幾條比較明確的建議：
（1）對于買房決策，可以先給自己做一個假設，假設它會繼續下跌，這種情況下如果你還是要買房，那就買，除此之外一律謹慎；
（2）降低預期，謹慎投資，堅持少輸就是贏的原則，趨利避害內外兼修地進行投資和消費
（3）在租金回報率達到按揭利率之前，再也不考慮以買房作為投資；
（4）鍛煉身體，幫助自己熬過困難期并提高生活品質；
（5）保持學習，接觸全球范圍內高質量信息源，因為投資是認知的變現，一個人的最終經濟水平一定是和其認知并軌的。這幾年來，從夸大新冠恐懼、到1小時22分拿下基輔、到泰國噶腰子、到俄亥俄“切爾諾貝利”、到硅谷銀行導致美國金融危機、到美元體系崩潰、再到恐懼海產品…我們身邊的信息源似乎正變得越來越荒唐、越來越不可靠、越來越與現實脫節，這直接導致包括投資者在內的所有人在決策中更容易出現重大誤判，這個環境對每一個人了解和篩選信息帶來了比過去大得多的考驗。
對任何人而言，只有堅守常識、尊重市場、敬畏客觀規律才能立于不敗之地；否則市場就會給出懲罰，就像過去三年那樣.
