[法治宣傳]【普法·微熱點(diǎn)】外墻脫落傷人，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主到底誰(shuí)擔(dān)責(zé)？ [復(fù)制鏈接]

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北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用科技學(xué)院教授李凌分析，一是建筑質(zhì)量存在問(wèn)題，有些高層建筑在施工過(guò)程中存在偷工減料、使用劣質(zhì)材料等問(wèn)題，導(dǎo)致外立面裝飾層固定不牢，容易在自然環(huán)境因素（如風(fēng)雨等）影響下脫落；二是在使用過(guò)程中缺乏定期檢查和維護(hù)，尤其是一些老舊建筑，外立面裝飾層的老化和損壞未能及時(shí)修復(fù)，增加了安全隱患。還有公眾對(duì)建筑安全的關(guān)注度不足，尤其是對(duì)高層建筑外立面安全隱患的認(rèn)知較低，往往在事故發(fā)生后才重視。

據(jù)李凌觀察，造成這種現(xiàn)狀的深層次原因是，在城市建設(shè)中重建輕管，高層建筑數(shù)量不斷增加，但在建筑施工、交接查驗(yàn)等環(huán)節(jié)，法律法規(guī)執(zhí)行力度不足，導(dǎo)致有些建筑帶“病”拔地而起，才會(huì)有外立面裝飾層脫落的次生災(zāi)害。

北京理工大學(xué)民法典研究中心主任孟強(qiáng)認(rèn)為，隨著時(shí)間推移，一些高層建筑的外墻面因建筑工藝、年久“老化”等原因出現(xiàn)脫落，與此同時(shí)，相應(yīng)的城市治理、物業(yè)日常管理維護(hù)等可能并未跟上，加上近些年極端天氣較多，多種因素疊加，導(dǎo)致高層建筑外墻脫落安全問(wèn)題凸顯。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)委員王兵分析，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。開(kāi)發(fā)商作為小區(qū)的建設(shè)單位，應(yīng)確保其交付的房屋符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如果因其交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致外墻脫落造成人員傷亡的，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)此承擔(dān)賠償責(zé)任。也就是說(shuō)，在保修期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)對(duì)因質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的外墻脫落事故負(fù)責(zé)。

孟強(qiáng)指出，高層建筑的管理人或使用人有義務(wù)對(duì)建筑物進(jìn)行定期維護(hù)和檢查，確保其安全性，如果未履行這一職責(zé)而導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生，管理人或使用人將承擔(dān)責(zé)任。

高層建筑的外墻屬于共有部分，屬于全體業(yè)主共有，如果沒(méi)有將管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，則由全體業(yè)主共同管理，承擔(dān)維修責(zé)任和安全責(zé)任，在這種情況下，外墻脫落造成的人身傷害應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任。

在王兵看來(lái)，實(shí)踐中，管理人一般為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即由全體業(yè)主通過(guò)雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》將管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為建筑管理人對(duì)建筑內(nèi)的公共設(shè)施及共有部分負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

在外墻脫落事故中，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行相關(guān)義務(wù)，例如未按實(shí)際需要對(duì)外墻進(jìn)行大修或未能及時(shí)進(jìn)行外墻隱患排查，則難以證明其已盡到管理責(zé)任，從而需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠證明其已經(jīng)盡到了管理責(zé)任，例如定期進(jìn)行外墻檢查和維護(hù)，并及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，則可能不需要承擔(dān)責(zé)任。但如果物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)外墻存在問(wèn)題而不處理或不發(fā)動(dòng)業(yè)主籌集資金進(jìn)行維修，則仍需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

王兵建議，一定要進(jìn)行施工質(zhì)量控制，在建筑工程施工階段，確保外立面施工質(zhì)量是預(yù)防脫落的首要措施。

孟強(qiáng)認(rèn)為，所有人、管理人或使用人需要采取一系列預(yù)防措施，確保建筑和設(shè)施的安全，首先確保所有外立面裝飾的安裝、使用和維護(hù)都符合最新的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范。安裝之后，所有人、管理人或使用人要加強(qiáng)定期檢查與維護(hù)，尤其是針對(duì)建筑外立面的固定點(diǎn)、連接件和支撐結(jié)構(gòu)，以識(shí)別任何潛在的損壞或老化跡象。同時(shí)，要做好維護(hù)和檢查記錄，包括檢查日期、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和采取的糾正措施等。

李凌表示，政府部門應(yīng)制定更加嚴(yán)格的建筑外立面裝飾的安全規(guī)范，明確責(zé)任主體，確保施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格遵守。還要加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的執(zhí)行力度，對(duì)違反建筑安全規(guī)定的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，提高違法違規(guī)成本。