如何判斷房產合理價值
o*-)Tq8GHE Z?6%;n^ 54 評定一項資產價格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房產的租售比（或租金回報率）。假如一個公司的盈利能力增長了五倍，股價也增長了五倍，在潛在增長能力和企業競爭力不變的情況下，我們不能說這家公司是泡沫；房子也類似，如果一套房租金和房價漲幅是一致的，那么房價的上漲就不是泡沫。
hpH r\g #*D)Q/k 租金回報率是一個老生常談的話題了，海外城市動輒4%，5%甚至6%以上的租金回報率幾倍于中國熱點城市（中國熱點城市租金回報率大約只有1.5%甚至更低），這些數據表示：相同總價的物業，海外部分熱點城市的租金是國內的2-4倍。因此只要房價不能保持上漲，他們按照市場租金出租房子基本上就是在做慈善。
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租售比（或租金回報率）如此重要的另一個原因，是它決定了一個潛在的購房者買房到底是為了住還是為了賭。
>=qf/K +# }u\])I3 如果同一套房，租下來的開支和購房后的每月月供是差不多的，那么對于潛在的買房者來說，買房和租房是比較平行的兩個選項，如果有三成首付，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現金換取這套房的所有權，之后每個月以和租房壓力相同的方式來供樓...在這個場景下，買房是一種比較理性的選擇。
$:8x(&+/@ V\>K]mwD 而現在的情況是，幾乎在所有熱點城市，以三成首付購房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下，一個人會愿意犧牲手上的流動現金，并且之后每個月承受租房時兩三倍的開支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個可能性，那就是TA認定這套房要漲而且是大漲，或者說害怕房價大漲后自己就買不起了，所以現在趕忙上車...這個情況下，買房就成了押注房價要大漲，沒錯，無論你是剛需自住還是炒房客，只要你買房的動機是覺得它未來要漲，你就是在賭。你也可以認真思考一下，如果過去這幾年自己買房了，是不是出于這個心態；如果身邊有人買房了，他們是不是也出于這個心態。
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然后有意思的事情就出現了，這三年來伴隨房價下跌，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經濟學的基本原則，因為同樣的商品，價格下跌之后理論上就應該刺激需求，就好像超市產品打折才能吸引更多客戶購買；而房子現在的情況是價格越跌越沒人買，這就證明了絕大多數的樓市的參與者，根本不是因為要有房子住而買房，而是為了要有房子（而且是要有會漲的房）而買房。
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bfFeBBi 但是，要合理評定一個地方房價的合理估值，租金回報率雖是重要參考卻也不是唯一指標。租金回報率的高低受到當地按揭利率，租金成長性所影響，這兩點是絕對的重點。
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-` b+%f+zz*h 利率越低，租金回報率往往越低，因為低的利率下，即使是低租金回報率也可以做到以租養貸，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養貸。
3_ r* y9l r A`V}>Xj 而城市租金的成長性越強，租金回報率往往越低，這也容易理解，就好像高速成長的科技股估值比穩定成熟的銀行股要高是一個道理。我們可以這樣理解，中國超低的租金回報率，（1）要么是因為按揭利率很低，（2）要么是因為這些低租金回報率的城市租金擁有很強的成長性。
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但遺憾的是，中國熱點城市并不符合上述兩點中的任何一點。中國城市在各自經濟和人口增速最快的階段（2000-2010）的估值反而比現在低得多，租售比一度相當合理。2009年初北上廣深租金回報率均在3%以上，在更早的2004年，廣州和深圳的住宅租金回報率高達7%以上。
^|/TC!v]M Tl%`P_J)-S 02f ~En}>6 lNy.g{2f<m 根據我們本部分提到的購房者租房和按揭的心態看，我們的房價到什么時候才是合理也就有了答案。那就是按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每個月的月供和這套房的租金差不多的情況下，房價就跌到位了。
!02`t4Zc- ,$@bE 租金應當約等于低首付長周期下的月供，這基本上也是全世界大多數熱點城市房產的長期狀態，所以你可以自行估計，你所在的城市房價距離這個合理水平還有多少空間。
.7Dtm<K# lsJSYJG& o jafy} 四、什么是剛需？
@D .}\( tWJZoD 6}h 根據第一部分的房價數據，北京、上海和深圳的二手房平均房價已經跌到2016年下半年的水平，這是一個可怕的結果，因為它意味著過去七年半內大多數買房者即使不考慮按揭利息開支也是浮虧的。而這其中，很大一部分人是被“剛需”這個概念給害了，這個概念迫使無數人在不合適的時間點咬牙上車，為了破除這個有毒概念，我們這一部分從經濟學原理和心理學角度談戳穿“剛需”這個謊言。
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OXj!N 2 V"B:X \ 面對房價的下跌，有人會說，我是剛需，我有什么辦法？我不得不買。
v:f}XK< +O" !qAiK 我們也經常聽到類似“剛需不在乎漲跌”，或者是“自住不怕跌、跌了還能住”這樣的話。這類話常常出自開發商銷售或房地產中介之口，影響了無數人的決策，甚至在重復很多遍后成為了真理。
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WnD .~)q};Z 這類說法對嗎？不對，而且錯到離譜。
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s 剛需自住不在乎房價下跌，是我聽過最自欺欺人、最掩耳盜鈴、最自我安慰的話術。
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z 在談它為什么錯之前，你可以先問自己兩個問題：
DH[p\Wy' y0{u<"t%w （1）如果你覺得明年房價要跌一半，你是剛需，現在買不買？
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