雖然過去2年房價持續下跌，越來越多的人也不再看好房價走勢，但是樓市只要有一點風吹草動，都會牽動很多人的心神。其實原因也很簡單，目前依舊有很多人沒有房子。根據統計數據顯示，2022年我國租房群體大概在2.4億左右，這其中有不少人也有自己的房子，但是大部分都是沒有房子的。而對于這類租房又沒有房子的人群，在房地產行業被稱作“剛需群體”。為什么是剛需呢？原因也很簡單，就是房子不僅僅是居住的位置，更是家的象征，另外房子還和愛情、婚姻、孩子教育、財富以及社會福利待遇掛鉤。所以就算當下大部分人都看跌房價，很多剛需購房者還是需要買房的。
不管怎么說，房價下跌對還沒買房的剛需購房者肯定是好事情，畢竟房子會便宜不少。另外，這兩年的樓市政策確實非常好，非常有利于剛需購房者買房。比如現在很多城市首套房首付比例已經降低到了20%，同時大部分首套房房貸利率也降低到了4%以下。可以看出，相比于前幾年30%的首付比例和6%以上的房貸利率，現在購房門檻和購房成本確實降低了很多。另外，現在開發商都在降價促銷，二手房業主也在不斷降低掛牌價，所以放下了樓市行情確實非常有利于剛需購房者買房。

但是大家都受“買漲不買跌”思想的影響，越是房價下跌，人們就越不買房子，因此現如今市場中不缺剛需購房者，只是缺少愿意買房的剛需購房者。另外，當下我國的總體房價水平依舊非常高，根據統計數據，2023年底平均房價依舊高達9600元/平方米，也就是說，從2021年最高11030元/平方米的價格下跌到現在9600元/平方米，也就跌回了2020年的水平。按照當下的房價計算，人們購買一套100平方米的房子，總價也要近百萬元，這對大部分普通家庭財務壓力還是很大的。另外，對于普通家庭來說，房子才是他們最大的財富，所以雖然沒買房子的人希望房價下跌，但是他們并不希望自己買了房子之后房價繼續下跌。對于持有房子的人來說，就算房子是自己和家人居住，房價下跌也意味著財富縮水。
也就是說，現在房價下跌雖說對準備買房的人是好事情，但是同時也不算是一件好事情，這也是影響很多人在今明兩年是否買房的主要原因。那么，如果在今明兩年不買房，10年后房子到底是更買不起還是白菜價格呢？其實，對于這個問題，房產大佬王健林和李嘉誠的觀點驚人地一致。

提到王健林大家都知道王健林并不看好當下房地產行業的發展，因為2017年王健林就通過“賣賣賣”回籠資金，不僅還了負債，同時還從房地產行業徹底轉型成資產管理。而2023年以來，王健林又開始出售自己的核心資產萬達項目，雖然這是王健林應急之舉，但是也可以看出王健林對房地產行業并不怎么看好。對此，王健林曾明確表示，任何一個國家房地產行業興盛期都不會超過50年，歐美發達國家都是如此。
雖然王健林不再看好房地產行業的發展，但是他依舊看好我國一二線熱點城市的房價走勢。王健林認為房子需要人口的支撐，而一二線熱點城市有些持續流入的人口，這為當地房價的上漲提供了人口的支撐。而對于人口持續流失的三四線城市，隨著人口越來越少，房價自然會慢慢下跌。也就是說，王健林認為我國房地產行業的黃金時代已經過去，但是未來依舊看漲一二線熱點城市的房價。

而對于另外一位房產大佬李嘉誠，他可是囤地高手，國內并沒有多少李嘉誠開發的樓盤，但是李嘉誠卻通過倒賣土地賺取了大量財富。當時李嘉誠非常看好內地房價，所以他購買土地之后并沒有立刻建房蓋房，而是囤積土地待價而沽。隨著房價的持續上漲，土地價格成倍上漲，李嘉誠就通過這樣低買高賣土地，不建房子，都在房地產行業賺取了大量財富。但是2016年以后，李嘉誠開始不斷將手中剩余為數不多的土地出售轉手，這說明他真的不看好內地房地產行業了。對比，李嘉誠表示，主要是房價已經太高，并且總體住房資源過剩，未來購房的需求會越來越小。

其實2016年到2019年樓市行情都不錯，但是李嘉誠的商業準則就是“不掙最后一塊銅板”，這也是為什么李嘉誠在樓市行情最好的時候離開的。當然，李嘉誠現在在北京、上海、深圳和重慶等地城市依舊有項目，他是看好這些城市發展的，就像李嘉誠說的那樣，決定一套房子價值的三要素是地段、地段還是地段。
很明顯可以看出，李嘉誠和王健林對我未來房地產行業發展雖然說法不一樣，但是觀點卻驚人的一致，并且他們兩個的做法也一樣，都是逐步退出房地產行業。與此同時，不管是王健林還是李嘉誠，都看好我國一二線熱點城市未來樓市走勢，這也足以說明決定房價上漲和下跌的根本因素就是人口。畢竟不管房子被賦予了多少屬性，最終房子還是需要人來居住，投資客投資房產，最終還是要賣掉掙錢的，如果賣不掉，房價再高又有什么用呢？所以，房子最終要在市場中流通，賣給有需要的人。

現在3月份，屬于樓市所謂的“金三銀四”旺季，但是樓市并沒有出現所謂的小陽春，這說明今年出臺的救市政策對樓市的影響并沒有想像的那么大。當然，最近一段時間確實有一些城市的樓市在救市政策出臺后有所回暖，但是大概率還是和2023年3月份樓市回暖一樣屬于“曇花一現”。原因也很簡單，實在太多人看跌房價，并且賣房子的人也實在太多了，房價想反彈上漲，起碼要先消化掉目前的樓市庫存。而現在不管是新房還是二手房庫存都非常高，想消化完樓市庫存一時半會是不可能的。
所以，就算現在各地都在出臺救市政策，也不用擔心房價會突然上漲。那么，如果今明兩年都不買房，10年后房價會怎樣呢？是更買不起還是白菜價呢？根據李嘉誠和王健林的觀點來看，未來10年一二線熱點城市房價還會繼續上漲，真有可能更買不起。畢竟10年太久，都一代人了，那時候房地產行業肯定已經恢復到了健康發展階段。而對于三四線城市的，再經過10年城鎮化，人口會流失很多，所以房價肯定會回調到合理水平，會不會跌到白菜價就需要看是什么樣的城市了！肯定會有，但是也肯定不多。