【普法·微釋法】新房已簽約舊房未脫手，百萬違約金要全額賠嗎？
日常生活中
許多人選擇通過置換房屋來改善居住環(huán)境
并試圖以“先買后賣”的策略
實(shí)現(xiàn)無縫銜接，緩解換房壓力
但新房簽約后，舊房卻遲遲無法出售
無力支付房款成為違約方
約定的百萬違約金，要全額賠償嗎？
小李夫婦婚后育有一子，想改善孩子的成長環(huán)境，便開啟了看房歷程，最終將目光鎖定在王女士所擁有的402房屋。在中介的介紹下，2023年5月21日，小李夫婦與王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定402房屋成交總價(jià)為510萬元，小李夫婦需在上述合同簽訂之日起5日內(nèi)向王女士支付定金10萬元，雙方應(yīng)于2023年9月21日共同辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，且小李夫婦應(yīng)在不晚于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前3個(gè)工作日將第一筆首付款425萬元支付給王女士。
若小李夫婦逾期履行上述付款義務(wù)超過十五日即構(gòu)成根本違約，且王女士有權(quán)以書面方式通知解除房屋買賣合同，若小李夫婦出現(xiàn)根本違約情形，則應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向王女士支付違約金，即102萬元；小李夫婦向王女士已支付的全部款項(xiàng)沖抵違約金，多退少補(bǔ)。
合同簽訂后，小李夫婦向王女士支付定金10萬元，后開始積極籌備賣自有房事宜，準(zhǔn)備用賣房款作為購買402房屋的主要資金來源。因出售房屋不順利，其積極與中介溝通，并采取降價(jià)出售，督促中介帶看等方式，推動(dòng)售房進(jìn)展。但是截至2023年9月中旬，小李夫婦仍然沒有賣出其所有的房屋，亦未向王女士支付首付款。
此時(shí)的小李夫婦向王女士表示家中只有小李一人掙錢養(yǎng)家，已經(jīng)沒有能力再購買402房屋，并向法院提交相應(yīng)微信聊天記錄、帶看記錄及房屋降價(jià)記錄予以證明。對此，王女士表示這些證據(jù)與本案無關(guān)。同時(shí)，小李夫婦向法院提交某兩個(gè)售房中介機(jī)構(gòu)成交記錄，證明402房屋所在小區(qū)同戶型的出售情況，售價(jià)不僅沒有下降反而上漲，雙方約定的違約金過高，且其二人已向王女士支付定金10萬元足以彌補(bǔ)王女士的損失，不應(yīng)當(dāng)再向王女士支付其他違約金。
王女士表示，上述成交記錄與402房屋無關(guān)，且掛牌價(jià)并非真正成交價(jià)，小李夫婦應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金共計(jì)102萬元，同意已支付的定金10萬元進(jìn)行折抵，再向王女士支付違約金92萬元。
各方均認(rèn)可小李夫婦已向王女士支付402房屋定金10萬元，但未向王女士支付首付款。法院向相關(guān)責(zé)任中介機(jī)構(gòu)調(diào)取402房屋自2023年5月以來的同小區(qū)同戶型、不同戶型的成交記錄，記錄顯示2023年9月21日402房屋同戶型成交價(jià)為515萬元，不同戶型（比402房屋面積大0.42平方米）成交價(jià)為489萬元。
《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》是王女士、小李夫婦真實(shí)意思表示，均合法有效。因小李夫婦未按照合同約定支付首付款且明確表示無法購買402房屋，系違約方。因王女士與小李夫婦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中既約定定金又有違約金條款，而當(dāng)一方違約時(shí)，雙方可以選擇適用違約金或者定金條款，現(xiàn)雙方均認(rèn)可小李夫婦已向王女士支付定金10萬元，王女士主張以定金10萬元沖抵違約金。
雙方約定的違約金是為了彌補(bǔ)守約方的損失，違約金的數(shù)額與損失額不宜相差懸殊，而依據(jù)法院向中介調(diào)取的該小區(qū)同戶型或相似戶型的售房記錄，402房屋房價(jià)未有明顯損失發(fā)生，結(jié)合小李夫婦關(guān)于出售其名下房屋的證據(jù)，其二人非故意違約，故法院認(rèn)定相當(dāng)于402房屋總價(jià)款的20%支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高，結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠信原則進(jìn)行衡量，酌定違約金為20萬元。因王女士同意以小李夫婦支付的10萬元定金折抵違約金，故小李夫婦需向王女士再行支付違約金10萬元。
后小李夫婦不服裁判結(jié)果提起上訴，2024年4月30日，該案經(jīng)北京市第二中級人民法院審理，駁回上訴，維持原判。目前該案已生效。
房產(chǎn)置換的鏈條環(huán)環(huán)相扣
從簽訂合同到順利入住“新房”的過程
存在很多不確定性
當(dāng)購房合同無法得到履行時(shí)
買賣雙方之間的權(quán)利義務(wù)該如何分配？
首先是“賠不賠”的問題。本案中，因小李夫婦未在約定的期限內(nèi)向王女士支付購房款，系違約方，且在雙方簽訂的合同中，既約定定金又約定違約金，王女士選擇適用違約金條款于法有據(jù)，小李夫婦應(yīng)當(dāng)賠償違約金。
其次是“賠多少”的問題。一般而言，違約金系合同雙方的約定，違約金的數(shù)額應(yīng)以約定為依據(jù)，只有在約定的違約金過分高于或者低于違約造成的損失，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少或增加。但違約金的主要功能是為填補(bǔ)因違約給守約方造成的損失，故當(dāng)約定的違約金超過造成損失的30%的，法院一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。
本案中，根據(jù)法院在庭審中調(diào)查的情況，402房屋房價(jià)未有明顯損失發(fā)生，且結(jié)合小李夫婦關(guān)于出售其名下房屋的相關(guān)證據(jù)，其二人一直采用降價(jià)等方式，想辦法出售自有房屋，非故意違約，但小李夫婦的違約確實(shí)造成402房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，故結(jié)合案件事實(shí)，遵循公平原則、誠信原則進(jìn)行衡量，認(rèn)定以相當(dāng)于402房屋總價(jià)款的20%（即102萬元）支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高，酌定違約金為20萬元。
最后是“怎么辦”的問題。為了避免陷入小李夫婦類似的困境，建議消費(fèi)者在換房過程中，結(jié)合自己的購房需求，提前制定好攻略。在合同簽訂過程中，認(rèn)真研讀條款，明確自己的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)合同履行過程中遇到問題，及時(shí)與合同相對方溝通，善意地履行好應(yīng)負(fù)的義務(wù)，并盡可能配合相對方避免或減少損失。
✍《中華人民共和國民法典》
第五百六十五條 當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。
當(dāng)事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達(dá)對方時(shí)解除。
第五百八十八條 當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。
✍《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》
第六十五條 當(dāng)事人主張約定的違約金過分高于違約造成的損失，請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠信原則進(jìn)行衡量，并作出裁判。
約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，人民法院一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。
惡意違約的當(dāng)事人一方請求減少違約金的，人民法院一般不予支持。
來源：尚法昆山
