[百姓話題]寶成大廈之為什么業(yè)委會(huì)成立不了 [復(fù)制鏈接]

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論壇小編教你如何掃二維碼

    昨天物業(yè)和業(yè)主開了個(gè)會(huì)議，雙方僵持不下，沒有結(jié)果。會(huì)議中提到業(yè)委會(huì)的成立，重新劃分紅線范圍什么的，聽得云里霧里的。我一直以為，只要我們業(yè)主都愿意，都簽字同意了，把資料提交上去，慢慢走流程，哪怕資料不齊全我們再補(bǔ)，慢慢等，總會(huì)批下來的，可是我想簡單了。

一：業(yè)委會(huì)成立遇到的問題：
      一個(gè)紅線區(qū)內(nèi)，只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì)。寶成跟鳳凰城是在一個(gè)紅線區(qū)內(nèi)，鳳凰城已經(jīng)有了業(yè)委會(huì)，所以沒法再成立一個(gè)。
    律師提出：我們可以跟鳳凰城業(yè)委會(huì)一起，加入他們，合并成一個(gè)業(yè)委會(huì)。
    物    業(yè)：我們是商業(yè)區(qū)，跟鳳凰城住宅小區(qū)是分兩塊區(qū)域管理的。而且寶成的停車位，是優(yōu)先保障商戶的，要是合并，大量小區(qū)的車輛停進(jìn)來，也影響 商戶的營業(yè)。
    也就是說，可以申請重新劃分紅線區(qū)，因?yàn)閷毘蓪儆谏虡I(yè)，鳳凰城屬于民用住宅。但商業(yè)區(qū)劃出來后，就有一個(gè)爭議點(diǎn)了：業(yè)委會(huì)成立要雙過半才行。目前按產(chǎn)證面積，開發(fā)商擁有的建筑總面積最多（大部分沒賣出去），開發(fā)商又是物業(yè)，所以，物業(yè)就是最大的業(yè)主；但按人數(shù)來算：我們業(yè)主人數(shù)是過半的。

然后就是一個(gè)死循環(huán)：


（注：1.紅線范圍是什么？簡單來說，紅線就是規(guī)劃部門審批通過的用地控制線。開發(fā)商申報(bào)建設(shè)規(guī)劃時(shí)，在地區(qū)平面圖上，界定規(guī)劃區(qū)域的邊界線。一個(gè)紅線范圍內(nèi)，可以劃定為幾個(gè)不同的物業(yè)管理區(qū)域，但一般來講，開發(fā)商會(huì)根據(jù)紅線圖，備案成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，他不會(huì)主動(dòng)拆分物業(yè)管理區(qū)域的。而小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，是要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域來進(jìn)行，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，相對應(yīng)的，也只能選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
      2.怎么查我們所在的紅線范圍？業(yè)主可通過物業(yè)管理辦公室、房地產(chǎn)開發(fā)商，或小區(qū)所在的區(qū)住建局、城市規(guī)劃部門，或政府信息公開網(wǎng)等方式進(jìn)行查詢，確認(rèn)小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域。
      3.業(yè)主委員會(huì)成員選票雙過半指的是：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”和“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。）

二、為什么物業(yè)不希望我們成立業(yè)委會(huì)呢？  
    以下來源于簡書，鏈接：https://[url][urlend6]/p/7e16a23b1eaf，作者：ca55f94e75e4
    業(yè)委會(huì)的職責(zé)是監(jiān)督物業(yè)公司，在沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，物業(yè)公司把業(yè)主的共有收益據(jù)為己有，擅自動(dòng)用小區(qū)的維修資金，服務(wù)質(zhì)量每況愈下，業(yè)主卻沒有辦法。一旦成立了業(yè)委會(huì)，就可以要求物業(yè)公司把共有收益支付至業(yè)委會(huì)的賬戶，成為全體業(yè)主的共有收益；由業(yè)主大會(huì)決定維修資金的使用，業(yè)委會(huì)具體實(shí)施，物業(yè)公司只是辦事員而已；物業(yè)公司要公開收支賬目；業(yè)委會(huì)可以監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，對不符合質(zhì)量要求的服務(wù)提出整改要求等。
    沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)好比沒有主人的家庭，管家說了算。物業(yè)公司好比是小區(qū)業(yè)主的管家，沒有業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，物業(yè)公司可以隨心所欲，想干什么干什么；有了業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，物業(yè)公司就必須要按照業(yè)主的意愿行事。誰都不愿意身邊有一個(gè)監(jiān)督自己，并且可以左右自己行動(dòng)的人。因此，物業(yè)公司天然的不希望小區(qū)成立業(yè)委會(huì)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的規(guī)定，其中有這么幾項(xiàng)：
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約；
（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。


    所以，成立業(yè)委會(huì)，看似簡單，實(shí)則困難重重。哪怕沒有上述問題，物業(yè)也會(huì)對成立業(yè)委會(huì)設(shè)置重重障礙，或者成立后也會(huì)在業(yè)委會(huì)安插自己的人，把利益牢牢控制在自己手上。就像�？�和寄居蟹，雖然明面上物業(yè)是為業(yè)主服務(wù)，但暗地里，他們就像寄居蟹一樣，不會(huì)讓海葵發(fā)展壯大的。


其實(shí)，還有一個(gè)死循環(huán)：


   物業(yè)發(fā)布的6元物業(yè)費(fèi)沒人承認(rèn)，也沒人交；按原來2.5元交物業(yè)又不愿意，所以，沒有人交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)只好繼續(xù)承擔(dān)虧損�？墒撬�虧損又不愿意退出，只好繼續(xù)承擔(dān)損失。
    相比之下，物業(yè)的困境要更難辦。我們無非就是成立不了業(yè)委會(huì)，但業(yè)主堅(jiān)持不交費(fèi)的話，物業(yè)將面臨繼續(xù)虧損。熬到最后，要么等業(yè)主都搬出去，要么他先虧損完蛋。從物業(yè)自述的現(xiàn)狀來看，他先撐不住的可能性更大。
     如果真有那么一天，那我們業(yè)主的困境就解決了：他撐不下去走人了，我們沒有物業(yè)需要對抗，成不成立業(yè)委會(huì)就沒關(guān)系了�；蛘撸�到時(shí)有其他人買房，我們達(dá)到雙過半了，業(yè)委會(huì)就能成立了。
     解決困境的辦法還有一個(gè)：聯(lián)合其他成立不了業(yè)委會(huì)的小區(qū)，通過法律訴訟，打官司，開創(chuàng)一個(gè)案例。
     這里不得不說法律的滯后性了。因?yàn)椤短K州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》是2007年實(shí)施的，現(xiàn)在都過去十四年了，情況早有了翻天覆地的變化。但是某位評(píng)論帖子的人提醒過，法律不適用可以用案例。那么，反正也是做好了打官司的準(zhǔn)備，也請了律師，通過這種方式闖出一條路。在新的法律出來前，給以后其他小區(qū)遇到類似問題提供指導(dǎo)；或者直接推動(dòng)新法的擬定和實(shí)施。

    其實(shí)，物業(yè)的困境也有兩個(gè)辦法可以解決：要么同意以后繼續(xù)是2.5元/平的物業(yè)費(fèi)，我們正常交，物業(yè)正常開發(fā)票；或者是退出，公司破產(chǎn)清算，物業(yè)能把損失降到最低。

    以上算是我想出來的沒有辦法的辦法，希望能拋磚引玉，論壇里的大神們都幫忙出謀劃策。對于業(yè)主，特別是高層離不開電梯的業(yè)主們，我們現(xiàn)在的困境，也有可能是你們的將來，希望你們能早日警覺，小心避坑。

動(dòng)人家奶酪啊

豈止是雙過半，要雙三分之二的業(yè)主數(shù)量和面積參與投票才行，雙過半已經(jīng)是2021年前的相關(guān)規(guī)定了

因?yàn)槔锩嫣�灰暗，不能見光，所以成立不�?

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還是保利物業(yè)嗎

是不是一起還是分開，
由鳳凰城業(yè)委會(huì)直接去住建部門或者檔案局，
調(diào)取小區(qū)規(guī)建圖，
一切就會(huì)真相大白！
我個(gè)人不太相信，
這個(gè)地方會(huì)分兩個(gè)紅線范圍。
該大廈和商業(yè)街會(huì)單獨(dú)買的地？
想想都不太可能！
注意：由業(yè)委會(huì)作為主體出面調(diào)取規(guī)建圖，
相關(guān)單位是沒有任何理由拒絕的！