[法治宣傳]【普法·微釋法】新房已簽約舊房未脫手，百萬(wàn)違約金要全額賠嗎？ [復(fù)制鏈接]

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小李夫婦婚后育有一子，想改善孩子的成長(zhǎng)環(huán)境，便開(kāi)啟了看房歷程，最終將目光鎖定在王女士所擁有的402房屋。在中介的介紹下，2023年5月21日，小李夫婦與王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定402房屋成交總價(jià)為510萬(wàn)元，小李夫婦需在上述合同簽訂之日起5日內(nèi)向王女士支付定金10萬(wàn)元，雙方應(yīng)于2023年9月21日共同辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，且小李夫婦應(yīng)在不晚于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前3個(gè)工作日將第一筆首付款425萬(wàn)元支付給王女士。

合同簽訂后，小李夫婦向王女士支付定金10萬(wàn)元，后開(kāi)始積極籌備賣自有房事宜，準(zhǔn)備用賣房款作為購(gòu)買402房屋的主要資金來(lái)源。因出售房屋不順利，其積極與中介溝通，并采取降價(jià)出售，督促中介帶看等方式，推動(dòng)售房進(jìn)展。但是截至2023年9月中旬，小李夫婦仍然沒(méi)有賣出其所有的房屋，亦未向王女士支付首付款。

此時(shí)的小李夫婦向王女士表示家中只有小李一人掙錢養(yǎng)家，已經(jīng)沒(méi)有能力再購(gòu)買402房屋，并向法院提交相應(yīng)微信聊天記錄、帶看記錄及房屋降價(jià)記錄予以證明。對(duì)此，王女士表示這些證據(jù)與本案無(wú)關(guān)。同時(shí)，小李夫婦向法院提交某兩個(gè)售房中介機(jī)構(gòu)成交記錄，證明402房屋所在小區(qū)同戶型的出售情況，售價(jià)不僅沒(méi)有下降反而上漲，雙方約定的違約金過(guò)高，且其二人已向王女士支付定金10萬(wàn)元足以彌補(bǔ)王女士的損失，不應(yīng)當(dāng)再向王女士支付其他違約金。

王女士表示，上述成交記錄與402房屋無(wú)關(guān)，且掛牌價(jià)并非真正成交價(jià)，小李夫婦應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金共計(jì)102萬(wàn)元，同意已支付的定金10萬(wàn)元進(jìn)行折抵，再向王女士支付違約金92萬(wàn)元。

首先是“賠不賠”的問(wèn)題。本案中，因小李夫婦未在約定的期限內(nèi)向王女士支付購(gòu)房款，系違約方，且在雙方簽訂的合同中，既約定定金又約定違約金，王女士選擇適用違約金條款于法有據(jù)，小李夫婦應(yīng)當(dāng)賠償違約金。

其次是“賠多少”的問(wèn)題。一般而言，違約金系合同雙方的約定，違約金的數(shù)額應(yīng)以約定為依據(jù)，只有在約定的違約金過(guò)分高于或者低于違約造成的損失，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少或增加。但違約金的主要功能是為填補(bǔ)因違約給守約方造成的損失，故當(dāng)約定的違約金超過(guò)造成損失的30%的，法院一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失。

本案中，根據(jù)法院在庭審中調(diào)查的情況，402房屋房?jī)r(jià)未有明顯損失發(fā)生，且結(jié)合小李夫婦關(guān)于出售其名下房屋的相關(guān)證據(jù)，其二人一直采用降價(jià)等方式，想辦法出售自有房屋，非故意違約，但小李夫婦的違約確實(shí)造成402房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，故結(jié)合案件事實(shí)，遵循公平原則、誠(chéng)信原則進(jìn)行衡量，認(rèn)定以相當(dāng)于402房屋總價(jià)款的20%（即102萬(wàn)元）支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，酌定違約金為20萬(wàn)元。

最后是“怎么辦”的問(wèn)題。為了避免陷入小李夫婦類似的困境，建議消費(fèi)者在換房過(guò)程中，結(jié)合自己的購(gòu)房需求，提前制定好攻略。在合同簽訂過(guò)程中，認(rèn)真研讀條款，明確自己的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)合同履行過(guò)程中遇到問(wèn)題，及時(shí)與合同相對(duì)方溝通，善意地履行好應(yīng)負(fù)的義務(wù)，并盡可能配合相對(duì)方避免或減少損失。

✍《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百六十五條　當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。

當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

第五百八十八條　當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。

✍《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問(wèn)題的解釋》

第六十五條 當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)分高于違約造成的損失，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠(chéng)信原則進(jìn)行衡量，并作出裁判。

約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，人民法院一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失。

惡意違約的當(dāng)事人一方請(qǐng)求減少違約金的，人民法院一般不予支持。