“我們將按照法院的工作建議，監督物業及時做好公共收益收支情況公示，讓全體業主看得明白、得到實惠，提升物業服務的滿意度。”近日，江蘇省昆山市人民法院物業融合法庭法官趙雅婷走訪昆山市周市鎮某小區時，小區物業管理委員會成員張女士高興地說，這場小區公共收益糾紛已得到了徹底解決。
爭執不下的“賬目明細”
根據民法典、物業管理相關規定，小區公共收益主要來源于小區的場地經營收入，小區內的廣告費、停車費、快遞柜進場費等，這些收入在扣除合理成本后，應歸全體業主所有。同時，物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。
昆山市周市鎮某小區位于鎮區中心位置，2017年年底建成，周邊交通便利、配套成熟，小區正對面就是一家大型商業綜合體，很多“新昆山人”定居于此，入住業主超千戶。2017年12月起，前期物業企業開始為小區提供前期物業管理服務。但由于物業服務難以令業主滿意，2022年12月，小區物管會依法召開業主大會，決定不再續聘該物業企業。其后，原物業企業向新選聘的物業公司移交了小區管理權，但未按法律法規及合同約定及時移交公共收益余額和賬目明細。
新物業進駐之初，眼見小區部分樓棟設施破舊損壞、綠化缺乏養護，業主怨言頗多，本想將小區環境進行一系列改造升級，但卻發現“巧婦難為無米之炊”，根本沒有資金進行整改。經過小區物管會多次催促后，前期物業企業只是交出了公共收益收支賬單，但物管會與業主代表溝通后，大家對賬目金額并不認可，由此引發了一場關于公共收益的“賬目之爭”。2024年10月，物管會代表全體業主一紙訴狀將該物業企業告上法庭，要求返還公共收益160余萬元。
作為小區物管會成員，張女士在庭審中稱，前期物業企業在服務期間未按規定及時、全面公示公共收益的具體構成和使用情況，導致業主對包括支出數額、剩余金額以及支出用途產生質疑，業主們普遍認為前期物業企業是在“暗箱操作”，侵害了業主的知情權、所有權。
“消防設施設備更新、幕墻外立面維修等項目如果嚴格按照公示流程，很耗時間，給業主帶來不便又要被投訴，我們也很難。為了加快施工速度，我們墊付了多項大額維修費用，這些費用都應當在公共收益中予以扣除。”庭上，雙方你來我往，互不相讓，前期物業企業負責人也是一肚子委屈。
“公共收益是全體業主的共同財產，事關小區后續穩定，物業離場后，不能留下一筆糊涂賬！”面對案涉數年來幾百頁的賬目，繁雜的記賬憑證、發票、合同等證據材料，趙雅婷認為，想要實質化解糾紛，就得把這筆賬算清楚。
“我們把公共收益的構成一一列出明細，同時物業公司也要拿出維修費用扣除的構成明細，大家一起來對對賬，怎么樣？”對于趙雅婷提出的解決思路，雙方都表示認同。
經過整整兩天時間的賬目核對，初步確定該物業企業需要退還100余萬元的公共收益，除此之外，還有部分賬目存在爭議。
特別是該物業企業認為應該扣除的幾筆大額墊付費用，物管會認為物業企業沒有履行合同約定的必要程序，未征詢全體業主意見，因此對扣除結算不予認可。
三天實地調研解爭端
墊付維修費用是否存在，究竟用在了哪里？趙雅婷把庭審現場從法庭搬到了案涉小區。
2024年11月初，趙雅婷帶領物管會成員、業主代表、物業逐一查看了小區管道疏通、建筑垃圾房改造、公區玻璃維修等項目的維修成效及費用支出記錄，整整三天的實地調查，吸引了不少小區業主前來打聽和圍觀，大家都知道小區來了個法官為大家“算賬”，都爭著給法官“說道說道”。
“法官，以前的物業把我們的公共收益用在哪里了，可不能全憑他們一張嘴。”雖然物管會對維修費用用于小區公共部位和設施設備給予了基本認同，走訪中趙雅婷也發現，很多業主對公共收益的管理和使用存在強烈關切和質疑。
“物業墊付資金程序上是有瑕疵，畢竟資金實實在在用在了改善小區居住環境上，像樓棟電瓶車坡道改造、地下車庫集水井蓋板更換，這些也都是為小區解決燃眉之急。”調查現場，趙雅婷對物管會成員及業主代表提出。
“緊急情況下動用公共收益墊付費用，這個想法是好的，但程序合法是前提。通過這個事希望你們更能理解業主的關切。”趙雅婷對物業企業進行著釋法明理，“服務型企業，要多從服務質量、服務口碑等長遠效果上考慮。”
經過現場溝通，大家互不理解的態度逐漸緩和，物管會同意對維修費用進行核實確認并予以扣除。最終，雙方達成一致調解意見，物業企業同意扣除管理成本、墊付維修費后，返還公共收益100余萬元。
意見征詢投票“昆物通”
回顧這場糾紛，趙雅婷認為，物管會、業主和物業矛盾激化的根源就在于物業提供的程序透明度不夠徹底，公共收益就該讓公眾知情。同時為確保調解協議的合法性、公正性，趙雅婷建議物管會就協議內容向全體業主征求意見，不能再讓業主投下“不信任票”。
2024年12月初，在昆山市住建局物管中心的指導下，物管會采用了“昆物通”投票軟件為主，微信群投票為輔，線下簽字為補充的方式，歷時一個月完成了意見征詢工作。
“超過90%的業主同意調解協議內容，線上投票，線下簽字立證既保證了業主知情權，也方便其參與，大家對法院的工作非常認可。”張女士表示，此次投票也是對業主們的一次物業法律知識的集體普法，物業和業主之間的關系變得更加和諧融洽。
2025年1月6日，雙方正式簽訂調解協議，約定由物業企業返還物管會公共收益共計100余萬元，至此，這場對公共收益的追討終于畫上了圓滿的句號。該小區物管會代表全體業主向昆山法院送來了感謝信，稱贊法院用心用情司法為民，維護了廣大業主的合法權益。
調研中趙雅婷感受到，公共收益收回后，如何使用、如何分配仍備受業主們關注。2025年1月22日，昆山法院物業融合法庭聯合住建部門與小區物管會、業主代表、新物業公司召開座談會，推動規范公共收益使用及信息公示，明確界定公示標準、加強監管檢查力度，助力業主、物業“你安居我樂業”。
