[求助咨詢]在昆山只要不依賣出為目的，無論何時貸款購房出租純屬虧本投資？ [復制鏈接]

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論壇小編教你如何掃二維碼

即便在樓市低價期購入的為例：如果2004年/1/1，100萬元全額貸款購入100平方米房，再依每年的最低房貸利率計算成本，并每天出租收益為1元/平方米，到2024/12/31止，依照復利計算，購入后共虧損多少元？回本時間還要多久？


DEEPSEEK分步解答：
貸款成本計算
全額貸款100萬元，按每年最低房貸利率復利計息。
逐年計算復利本息和，公式為：
\text{本息和}_{年} = \text{上年本息和} \times (1 + \text{當年利率}) - \text{年租金收入}本息和年​=上年本息和×(1+當年利率)−年租金收入
租金收入：100平方米×1元/天×365天 = 36,500元/年，每年末用于還款。
逐年計算剩余本金
例如，2004年利率5.76%，本息和為1,000,000×1.0576=1,057,600元，還款后剩余本金1,021,100元。
重復此過程至2024年，最終剩余本金約1,777,036元。
總利息計算
總利息為各年利息之和：1,543,536元。
凈虧損 = 總利息 - 總租金收入 = 1,543,536 - 766,500 ≈ 777,036元。
回本時間分析
2024年后，剩余本金持續(xù)增長（因年利息＞租金收入），無法回本。
最終答案：
總虧損：約777,036元
回本時間：無法回本，虧損持續(xù)擴大

所以，絕大多數(shù)人家買了住是純沒必要。租更經(jīng)濟，方便，同樣的現(xiàn)金流支出 的話，可以租住更好檔次的房。
替換成6000元購入價， 情況也差別不大。也是虧損。無法回本。

04年買1萬/平方的地方，我家親戚買的松江老房子，50萬60平方，最高時掛牌600萬,現(xiàn)在二手房掛牌價200萬，只有等拆遷改命，

買房子要看命的，2014年園區(qū)鐘南街永旺周邊還有5000/平方左右的房子賣呢，中海國際社區(qū)等同于昆山蝶湖灣全是群租房，名聲臭的賣不掉。

只要是貸款，肯定虧。不然都貸款買房子了。房子還能賣不出去嗎

現(xiàn)在100W全款買房子。出去租。差不多保本保息。房子能漲就能賺到。跌就虧了

會計算

樓市有風險，入市需謹慎！貸款量力行，莫填銀行坑。

替換成6000元購入單價，

如果2004年/1/1，60萬元全額貸款購入100平方米房，再動態(tài)依照每年的最低房貸利率計算成本，并全部是每天出租收益為1元/平方米，到2024/12/31止，依照復利計算，共虧損多少元？將來回本可能性的必要條件？

豆包的計算結果：

首先計算每年的租金收益，然后根據(jù)每年的最低房貸利率，按照復利計算貸款的本息和，最后用貸款本息和減去租金收益得到虧損額。以下是具體步驟：
計算租金收益
每年的租金收益為
100×1×365=36500
元，2004 年 1 月 1 日到 2024 年 12 月 31 日共
21
年，總租金收益為
36500×21=766500
元。
計算貸款本息和
根據(jù)所給信息，2004 年房貸利率為
6.12%
。從 2019 年 10 月 8 日起，LPR 正式施行，房貸利率全面實行 LPR 模式。2024 年 12 月 20 日 5 年期以上 LPR 為
3.6%
。中間年份的利率結合所給信息取值。由于是按最低利率計算，在 2004 - 2019 年期間，選取所給利率中的最低值，如 2015 年 5 年期以上房貸利率降為
4.9%
，在 2004 - 2015 年期間就是最低利率。利用復利公式
F=P(1+r)
n

逐年計算本息和，其中
F
為終值，
P
為本金，
r
為年利率，
n
為年數(shù)。
2004
年：
600000×(1+6.12%)=636720
元。
2005−2014
年：這期間最低利率為
2014
年的
4.9%
，則
2014
年末本息和為
636720×(1+4.9%)
10
≈991493.7
元。
2015
年：利率為
4.9%
，本息和為
991493.7×(1+4.9%)≈1040076.8
元。
2016−2019
年：利率為
4.9%
，則
2019
年末本息和為
1040076.8×(1+4.9%)
4
≈1265347.4
元。
2020
年：利率為
4.75%
，本息和為
1265347.4×(1+4.75%)≈1325350.4
元。
2021
年：利率為
4.65%
，本息和為
1325350.4×(1+4.65%)≈1386964.2
元。
2022
年：利率為
4.6%
，本息和為
1386964.2×(1+4.6%)≈1450764.6
元。
2023
年：利率為
4.2%
，本息和為
1450764.6×(1+4.2%)≈1511796.7
元。
2024
年：利率為
3.6%
，本息和為
1511796.7×(1+3.6%)≈1566221.4
元。
計算虧損額
總虧損 = 貸款本息和 - 總租金收益，即
1566221.4−766500=799721.4
元。
回本可能性的必要條件
租金大幅上漲：若未來租金能夠大幅提高，使得每年的租金收益大于當年貸款利息，那么隨著時間的推移，有可能逐漸回本。假設未來每年租金收益為
R
，當年貸款本息和為
B
，年利率為
r
，若
R>B×r
，則有回本的可能。
房貸利率持續(xù)下降：房貸利率降低會使貸款的利息成本減少，如果利率下降到一定程度，使得每年的租金收益能夠覆蓋貸款利息支出，也有回本的希望。
房產增值并出售：若房產大幅增值，通過出售房產獲得的收益能夠彌補貸款本息和與租金收益之間的差額，也可實現(xiàn)回本。但題目中未考慮房產出售的情況，僅從出租收益和貸款成本角度來看，前兩個條件同時滿足或部分滿足時，有可能在未來實現(xiàn)回本。